Das Wiener Investmenthaus Galleon Capital Management (GalCap) sieht im österreichischen Wohnungsmarkt trotz starker Regulierung ein großes Potenzial. Die negativen Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt der Alpenrepublik halten die beiden Geschäftsführer des Unternehmens im Interview mit der Immobilien Zeitung für relativ überschaubar. Sie plädieren für eine schnelle Grenzöffnung.
Immobilien Zeitung: Seit wann ist Ihr Unternehmen in Wien tätig?
Marco Kohla: Seit 2015. Wir sind auch jetzt in Österreich eine der wenigen unabhängigen Managementboutiquen nach deutschem Vorbild. Hiesige Wohn- und Büroimmobilien sind unser Schwerpunkt.
IZ: Aber der Wohnungsmarkt in der Alpenrepublik ist doch komplex und reguliert.
Kohla: Das schreckt uns nicht ab. Die Komplexität ist nicht zwingend investorenfeindlicher. Es existiert einerseits ein starker genossenschaftlicher Markt. Aber es gibt andererseits einen freien, sogar weniger regulierten Markt als in Deutschland mit größerem Spielraum für die Investoren.
IZ: Wer sind Ihre Kunden?
Kohla: Derzeit investieren ausschließlich deutsche institutionelle Investoren bei uns.
IZ: Wie überzeugen Sie Kunden von Investitionen in Österreich?
Kohla: Mit einem überschaubaren Risikoprofil. Es ist zwar Ausland, aber doch mit ähnlichen Strukturen beispielsweise im Rechtsbereich. Auch bei der Entwicklung der Immobilienmärkte gibt es Parallelen. Aber die Rendite ist nach wie vor etwas höher als in Deutschland. Die Wohnungsmieten sind weniger stark gestiegen und liegen für hochwertige Neubauwohnungen im Durchschnitt bei etwa 12 Euro/m2. Das bietet weniger Rückschlagpotenzial. Im Bürobereich gibt es wie in Deutschland wenig Regulierung – und es existieren unbefristete Mietverträge im Gewerbebereich.
IZ: Sind österreichische Büromieter zuverlässiger als deutsche Büromieter?
Kohla: Die Zahlungsmoral ist jedenfalls nicht schlechter.
IZ: Konzentriert sich der Büromarkt nicht ausschließlich auf Wien?
Kohla: Hier konzentrieren sich derzeit unsere Investitionen. Aber auch in Graz und Linz gibt es interessante Objekte. Nur sind die Volumen natürlich kleiner. Weniger Angebot bedeutet aber auch weniger Development-
Pipeline und eine größere Treue der Mieter zu dem Standort. Das ist für Core-Fonds durchaus attraktiv.
IZ: Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise bislang auf den österreichischen Immobilienmarkt
gehabt?
Manfred Wiltschnigg: Die strengen Maßnahmen werden gelockert. Zwischendurch ist die Bautätigkeit kurz eingestellt worden, aber auch hier läuft es wieder normal. Die anfängliche Unsicherheit ist nicht zuletzt deshalb wieder abgeebbt. Denn die Projektentwicklungen können weitergehen. Das ist wichtig, weil diese Objekte schon verkauft sind. Die Hotellerie bleibt allerdings weiterhin besonders hart getroffen. Im Retailbereich gibt es den Hoffnungsschimmer, dass die kleineren Geschäfte bereits jetzt wieder geöffnet sind und die Größeren am 2. Mai nachziehen. Die Mietausfälle sind also letztlich berechenbar. Die Verwerfungen im Bürobereich sind nicht stark. Hier herrscht kein gesetzlich verordneter Stillstand und die Eigentümer bekommen weiter ihre Miete.
IZ: Aber im Bürobereich, in den GalCap investiert, kommt es doch sicher auch zu Mietausfällen?
Wiltschnigg: Wir haben das bei uns gar nicht gespürt. Aber es kann natürlich noch kommen, wenn auf die Gesundheitskrise eine Wirtschaftskrise folgt. Es gab in Österreich bislang nicht mehr Insolvenzen als ohnehin üblich. Aber in diesem kurzen Zeitraum kann natürlich noch niemand einschätzen, wie sich das entwickeln wird. Die Anfragen nach Mietstundungen halten sich in sehr überschaubaren Grenzen. Im Wohnbereich gibt es noch weniger Anfragen. Wir hoffen, dass es so bleibt. Hier hilft natürlich das relativ moderate Mietniveau und der hohe Anteil an Sozial- und Genossenschaftswohnungen am Markt. Außerdem ist das soziale Netz engmaschiger. Das Kurzarbeitergeld beträgt hier 80% bis 90% – in Deutschland sind es nur 60% bis 67%.
IZ: Gibt es weniger Deals bei Ihnen? Treten weniger Investoren auf Sie zu?
Wiltschnigg: Die Deals, die bereits weit fortgeschritten waren, werden auch fortgeführt. Das Neugeschäft ist allerdings eingeschränkt, allein schon dadurch, dass es weniger Käufer gibt. Vieles ist aber nur aufgeschoben.
IZ: Wie gehen Sie mit den Einreisebeschränkungen um? Investoren können doch so Ihre Objekte aktuell nicht besichtigen.
Wiltschnigg: Wir sind vor Ort, das ist unser großer Vorteil. Die Portfolios können wie gewohnt betreut werden. Im Bestandsmanagement gibt es keine Probleme. Allerdings ist es schwierig, einen deutschen Bewerter für neue Objekte nach Österreich zu schicken. Denn es ist die Policy einiger Anleger, sich die zu kaufenden Objekte vorher selbst anzuschauen. Das führt zu Verzögerungen. Die Vorprüfungen und die Due Diligence führen wir aber wie gewohnt durch und geben die Daten auch sortiert weiter. In Fondsstrukturen ist es indes meist nicht üblich, dass Fondsinvestoren die Objekte vorher besichtigen. Dennoch hoffen wir auf eine schnelle Öffnung.
IZ: Wie wird es mit dem österreichischen Immobilienmarkt weitergehen?
Wiltschnigg: Die Wirtschaft wird ähnlich wie in Deutschland um 6% bis 7% einbrechen und sich dann hoffentlich rasch erholen. Im Entwicklerbereich erwarte ich aber keine dramatischen Einschnitte.
IZ: Meine Herren, danke für das Gespräch.
Das Interview führte Daniel Röhrig.
Quelle: Immobilien Zeitung, 30.04.2020.