Wie aus schwierigen Objekten wieder leistungsfähige Assets werden können, beschreibt Gastautor Marco Kohla. Was auf den ersten Blick wie ein Wertverlust aussieht, kann sich bei professioneller Analyse und konsequenter Repositionierung zur Chance wandeln. Und Hand aufs Herz: An Problemimmobilien mangelt es derzeit nicht.
Jeder Investor kennt sie: Bestandsimmobilien, die nicht (mehr) performen, bei denen Vermietungsstand, Nutzungskonzept oder ESG-Konformität zum Problem geworden sind. Objektübernahmen mit Altlasten, Fehlentwicklungen durch veränderte Märkte, lange Leerstände oder schlicht Objekte, an denen zu lange zu wenig passiert ist. Solche Problemimmobilien sind Realität in vielen institutionellen Portfolios. Bei näherem Hinsehen ist dies weniger überraschend, als man auf den ersten Blick meinen könnte – selbst für die besten Investoren ist es schlichtweg unmöglich, dauerhaft eine 100 %ige Trefferquote bei der Auswahl der richtigen Ankaufsimmobilien zu haben. Zukunftsprognosen mögen noch so fundiert und kritisch getroffen werden, sie bleiben mit Unsicherheiten verbunden und es gibt Fälle, in denen Risiken eben schlagend werden.
Entscheidend ist für diesen Beitrag nicht, wie es zu den Problemimmobilien kam, sondern wie man professionell mit ihnen umgeht. Und da zeigt sich: Reine Durchhalteparolen, verbunden mit der Hoffnung auf bessere Zeiten, helfen nicht. Professionelle Investoren setzen auf einen klar strukturierten Repositionierungsprozess – mit analytischer Tiefe, realistischen Zielen und einem operativen Setup, das eine Umsetzung ermöglicht.
Beispiel: Bürohaus in Bratislava
Für die Anschaulichkeit ein Beispiel aus der Praxis: Ein zentral gelegenes Büroobjekt in Bratislava mit ca. 15.000 m2 vermietbarer Fläche geriet über die Jahre in eine Schieflage. Das Gebäude war baulich solide, aber sichtbar in die Jahre gekommen. Die Lage in unmittelbarer Nähe des historischen Zentrums war ursprünglich sehr attraktiv – doch das moderne Geschäftsleben verlagerte sich zunehmend weg aus dem Stadtkern, in Richtung des neu entstandenen Nivy Business District. Mieter kündigten oder wurden insolvent, neue Nutzer konnten nicht gewonnen werden und der Leerstand im Objekt stieg auf besorgniserregende 50 %. Die bisherige Hausverwaltung wurde zentral aus Deutschland gesteuert, das operative Tagesgeschäft vor Ort vernachlässigt. Die Dienstleister arbeiteten wenig ergebnisorientiert, der Zustand des Gebäudes verschlechterte sich kontinuierlich. In der Wahrnehmung des Marktes wurde das Haus zum typischen „Problemobjekt“, das Image war angekratzt.
GalCap übernahm das Assetmanagement mit dem klaren Ziel, das Gebäude wieder auf Erfolgskurs zu bringen. In Phase 1 erfolgte eine umfassende Bestandsaufnahme: Mietersituation, Dienstleister, Zustand der technischen Infrastruktur und der Flächen wurden detailliert analysiert. Es wurde bewusst auch mit den bisherigen Mietern gesprochen – um nicht nur die „harten“ Faktoren zu verstehen, sondern auch emotionale Barrieren und verlorenes Vertrauen zu erkennen.
Darauf aufbauend wurde ein Repositionierungskonzept entwickelt. Die Hausverwaltung wurde neu ausgeschrieben, ein Plan für die Modernisierung von Fassade und Eingangsbereich erstellt, ein Rebranding des Objekts vorbereitet. Parallel wurden Vermietungspartner ausgewählt, ein Marketingplan erstellt und ein Musterbüro eingerichtet. Die Umsetzung erfolgte in enger Verzahnung von Vermarktung, technischer Sanierung und Kommunikation – mit regelmäßigen Vor-Ort-Terminen, aktiver Steuerung der Dienstleister und laufendem Reporting. Bereits nach wenigen Monaten konnten erste Vermietungen abgeschlossen und die Außenwahrnehmung spürbar verbessert werden. Weitere Mietverträge befinden sich in der Finalisierung. Mittelfristig kann das Objekt nun für einen möglichen Verkauf vorbereitet werden.
Ehrlichkeit ist wichtig, Lage relativ
Was sich aus solchen Repositionierungsprojekten lernen lässt, ist ebenso eindeutig wie praxisrelevant. Zunächst zeigt sich, dass eine ehrliche Bestandsaufnahme wichtiger ist als jede kosmetische Korrektur. Viele Problemimmobilien sind letztlich das Ergebnis eines zu langen Zögerns. Die eigentliche Herausforderung liegt dabei selten allein in baulichen oder infrastrukturellen Mängeln, sondern vielmehr in der fehlenden Bereitschaft, sich mit der Realität des Objekts auseinanderzusetzen. Wer nur oberflächliche Maßnahmen ergreift und strukturelle Probleme ausklammert, riskiert nicht nur den Verfall von Substanz und Image, sondern verspielt wertvolles Potenzial und vor allem Zeit.
Zudem wird deutlich: Lage ist relativ – entscheidend ist die Relevanz für den Markt von heute. Was früher als Toplage galt, kann durch sich verschiebende Nutzerströme oder neue Büro-Cluster schnell in die zweite Reihe verschwinden. Erfolgreiche Repositionierung heißt daher nicht, an einem alten Status festzuhalten, sondern die Immobilie konsequent an neue Nutzungs- und Nachfragemuster anzupassen.
Ein drittes zentrales Learning betrifft das Management selbst: Lokale Kompetenz schlägt zentrale Steuerung. Gerade bei schwierigen Objekten braucht es Assetmanager mit operativer Nähe, detaillierter Kenntnis der Situation vor Ort und der Fähigkeit, Entscheidungen rasch umzusetzen. Schwierige Objekte benötigen intensive Betreuung. Fernsteuerung ist in solchen Fällen oft nicht nur ineffizient, sondern sogar Teil des Problems.
Und nicht zuletzt spielt Kommunikation eine zentrale Rolle in jeder Repositionierungsstrategie. Ein Objekt, das ernsthaft neu positioniert werden soll, muss dies auch nach außen sichtbar machen – gegenüber Mietern, Dienstleistern, Maklern und dem Markt insgesamt. Sichtbarkeit erzeugt Aufmerksamkeit, und diese ist nötig, um bestehende negative Wahrnehmungen zu durchbrechen und neue Chancen zu eröffnen.
Kein Standardprozess, aber klare Prinzipien
Die Sanierung von Problemimmobilien folgt keinem festen Schema, erfordert aber klare Analyse, mutige Entscheidungen und konsequente Umsetzung. Entscheidend ist, sich den Fakten zu stellen. Wer so strukturiert vorgeht, kann aus einer Schwachstelle wieder ein starkes Asset machen.
Quelle: Trendguide Immobilienwirtschaft, Ausgabe 3/2025, erschienen am 26.09.2025: „Aus der Schieflage in die Erfolgsspur“
